Grundsteuer-Reform: Gestoppt oder gefloppt?

Kritiker der umstrittenen Grundsteuer-Reform befürchten zusätzlich Belastungen für Mieter in Großstädten. [EPA-EFE]

Der Streit um die Grundsteuer reißt nicht ab: Bayern bestätigt den Stopp der Reform und will eine landeseigene Regelung, Finanzminister Scholz dementiert und Experten halten den jetzigen Entwurf für völlig fehlgeleitet.

Das Bundesfinanzministerium hat einen Bericht zurückgewiesen, wonach der Entwurf von Ressortchef Olaf Scholz (SPD) zur Reform der Grundsteuer gestoppt worden ist. Die Ressortabstimmung sei seit längerem eingeleitet, erklärte ein Sprecher von Scholz am Donnerstag in Berlin. Es sei immer klar gewesen, dass sich das Kabinett erst nach einer Expertenanhörung zu einer möglichen Öffnungsklausel damit befassen werde. Eine Öffnungsklausel würde den Bundesländern individuelle Berechnungsverfahren ermöglichen, was insbesondere Bayern fordert. Eine einheitliche, bundesweite Regelung der Grundsteuer wäre damit im Kern wirkungslos, die Länder dürften eigene Wege gehen.

Laut Scholz sollen Experten am 10. Mai im Finanzministerium zur Öffnungsklausel gehört werden. Neben dem Bundesfinanzminister selbst sollen die Landesfinanzminister von Bayern, Hessen und Rheinland-Pfalz sowie vier Verfassungsexperten daran teilnehmen, anschließend solle der der Gesetzentwurf dem Kabinett vorgelegt werden.

Zuvor hatte die „Bild“-Zeitung berichtet, das Kanzleramt habe den Gesetzentwurf zur Grundsteuer gestoppt. Er werde nicht in die Ressortabstimmung gehen, Scholz müsse sich vor einer Kabinettsbefassung zunächst mit der CSU einigen.

Ohne Bayern keine Grundsteuer

Bayern Ministerpräsident Markus Söder (CSU) hatte zuvor bestätigt, dass Scholz seine Grundsteuer-Pläne nochmal ändern müsse. „Ohne Bayern und die CSU gibt es keine neue Grundsteuer. Aus. Das steht fest“, sagte Söder am Donnerstag am Rande einer Osteuropa-Reise in Sofia. Der Vorschlag von Scholz werde nicht Gesetz werden. Es sei eben in der großen Koalition selbstverständlich, dass ein Entwurf nicht ins Kabinett komme, wenn die CSU einem Vorhaben nicht zustimme. Es sei die Rechtsauffassung Bayerns und des CSU-geführten Bundesinnenministeriums, dass eine Länderöffnungsklausel ohne Grundgesetzänderung möglich sei.

Nach den Plänen von Scholz sollen bei der Berechnung der Grundsteuer in Zukunft vor allem der Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete eine Rolle spielen. Die Grundstücke sollen nach Scholz‘ Entwurf nun zum 1. Januar 2022 neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre. Erstmals soll die neu berechnete Grundsteuer 2025 fällig werden.

Bayern will dagegen ein Modell, bei dem sich die Steuerhöhe pauschal an der Fläche orientiert. Diesen Ansatz unterstützen auch viele Experten, weil eine flächenbasierte Grundsteuer transparenter, einfacher in der Erhebung und mit geringerem bürokratischem Aufwand umsetzbar sei.

Reiner Braun, Vizechef des Wirtschaftsforschungsinstituts Empirica, das sich auf Immobilienmärkte spezialisiert hat, kritisiert etwa den Scholz-Entwurf als den Versuch, eine eierlegende Wollmilchsau zu finden. „Die neue Grundsteuer soll aufkommensneutral sein, die Mieter allenfalls entlasten und die Vermieter eher belasten sowie befürchtete Härtefälle vermeiden und nebenbei auch noch irgendwie die Wohnungsknappheit lösen“, kritisiert Braun. Reformgegner befürchteten hingegen deutliche Steuererhöhungen, Belastungsverschiebungen und mehr Bürokratie. Auch Vertreter der Immobilienwirtschaft wie Haus&Grund und der Städte- und Gemeindebund wetterten gegen den Entwurf.

Bodenwerte festlegen

Braun schlägt hingegen ein „zoniertes Bodenwertmodell“ vor. Die Kommunen erfassen ohnehin die Bodenwerte je nach Lage, eine Datenbasis läge somit schon vor. Anhand dieser Bodenwerte oder auch der Mieten vor Ort ließen sich Wohngebäude so pauschal bewerten, anstatt für jedes Einzelobjekt eine aufwändige Bewertung vornehmen zu müssen, wie im Scholz-Entwurf vorgesehen.

Braun denkt dabei an eine pragmatische Lösung: Lege man den Wert eines Quadratmeters Wohnfläche standardmäßig bei 100 fest, könnten pauschaliert Wohnwertzonen für gute Lagen (Bewertung 120), Villenviertel (150), schlechtere Lagen (80) oder Außenbereiche (60) festgelegt werden. Für das kommunale Steueraufkommen bekämen Städte und Gemeinden im Gegenzug die Möglichkeit, die Zonen zuzuschneiden und deren Grenzen alle paar Jahre anzupassen.

Auch dieses Modell kenne Gewinner und Verlierer, so Braun. „Im Unterschied zu allen anderen Vorschlägen begrenzt die Pauschalierung über Wohnwertzonen aber die Extrema ganz erheblich, kann dennoch Bauland mobilisieren und führt nicht zu automatischen Steuererhöhungen in der Zukunft“, sagt der Empirica-Vizechef.

Das Steueraufkommen von 14 Milliarden Euro jährlich – eine zentrale Einnahmequelle der Kommunen – soll nach Vorgaben von Finanzminister Scholz in der Summe erhalten bleiben, auch wenn es in Einzelfällen oder Wohngebieten zu deutlichen Änderungen käme. Damit wäre auch nach dem derzeitigen Reformentwurf zu rechnen, weil sich die vom Bundesverfassungsgericht angemahnte derzeitige Grundsteuerberechnung im Westen auf Immobilienbewertungen von 1964, im Osten sogar auf Bewertungen von 1935 stützt. Der Deutsche Städtetag hatte bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass die Kommunen ihre Hebesätze nach einer Reform anpassen wollen, so dass die Einnahmen aus der Grundsteuer nicht steigen.

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Was Sie noch über die Grundsteuer-Entscheidung wissen müssen

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht entschied nun, dass dies gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstößt.

Der Erste Senat erklärte die Einheitswerte damit für verfassungswidrig. Die Berechnung muss bis 2019 neu geregelt werden, anschließend gibt es eine Übergangsfrist zur Umsetzung bis 2024. Die Länder hatten bis zu zehn Jahre Übergangsfrist gefordert, der Eigentümerverband Haus & Grund dagegen nur zwei.

Was ist die Grundsteuer?

Grundgedanke ist, dass Grundstücke und Gebäude Kosten für die Kommunen verursachen, die zum Beispiel die Infrastruktur unterhalten. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes ist die Grundsteuermesszahl – für Wohnungen beträgt sie zum Beispiel 3,5 von Tausend. Wenn der Einheitswert 20.000 Euro beträgt, errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro (20.000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 70 Euro werden mit dem von jeder Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer 350 Euro pro Jahr. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwands nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen.

Was sagt der Bundesfinanzhof?

Das Gericht sieht eine Verfassungswidrigkeit spätestens ab dem Jahr 2009. Die Richter monieren einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes (Artikel 3 Absatz 1). Nach einem Beschluss vom 22. April 2014 (II R 16/13) kommt es darauf an, ob es durch den Verzicht auf Hauptfeststellungen zu Wertverzerrungen bei den Einheitswerten innerhalb einer Gemeinde kommt. Die Richter sind überzeugt, dass dies besonders in größeren Städten der Fall ist.

Welche Modelle kommen jetzt in Frage?

Hauptdiskussionspunkt ist, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belasten.

Nach dem Modell der Bundesländer soll das Gesamtaufkommen unverändert bleiben. Der Hamburger Senat befürchtet aber zum Teil deutlich höhere Steuern. Eine Verzehnfachung auf 6000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt sei möglich, hatte der damalige Finanzsenator und heutige Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) in der Verhandlung gesagt. Auch der Präsident von Haus & Grund, Kai H. Warnecke, warnte vor Verzerrungen.

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