Berlins Wohnungsbau steuert in die Krise

Wohnungsbau in Berlin [EPA-EFE/HAYOUNG JEON]

Die Angst geht um bei Baufirmen: Wegen des Mietendeckels werden Aufträge storniert. Der Neubau von Wohnungen werde einbrechen, sagen Unternehmer. EURACTIVs Medienpartner Der Tagesspiegel berichtet.

Berlins Wohnungsbau steuert in die Krise. Erste Baufirmen berichten über die Stornierung von Aufträgen. Begründet werden Streichungen auch mit der Einführung des Mietendeckels, den der Senat beschlossen hat. Das verstärkt den Trend aus dem ersten Quartal des Jahres, in dem die Zahl der neu erteilten Aufträge im Wohnungsbau bereits massiv eingebrochen war.

Erst im Mai stabilisierte sich die Lage. Nun sind Firmenchefs wieder in Sorge. Sie stellen sich auf reihenweise Kündigungen ab Ende dieses Jahres ein.

Einer, der die Vorboten der Krise erlebt, ist der Geschäftsführer der Berliner Maler- und Lackiererinnung Jörg Paschedag. „Es werden Investitionen zurückgestellt werden.“ Das sind nicht bloß Gerüchte, Paschedag liegen erste konkrete Fälle vor: „Ein Auftrag für umfangreiche Malerarbeiten mit einem Volumen von einer Million Euro wurde bei einem Mitgliedsunternehmen vergangene Woche storniert.“

Der Auftraggeber habe das der ausführenden Firma gegenüber begründet mit „der aktuellen politischen Lage“. Paschedag übersetzt das so: „Wenn die nicht wissen, ob sie mit ihren Wohnungen noch eine auskömmliche Miete erwirtschaften können, dann stellen sie die Arbeiten eben zurück.“

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Dramatische Zahlen meldet das Amt für Statistik im Wohnungsbau: Um die Hälfte brach die Zahl der erteilten Aufträge bei den Firmen im April gegenüber dem Vorjahresmonat ein. Im ganzen ersten Quartal lag das Minus bei knapp einem Viertel. Erst im Mai beruhigte sich die Lage, die Auftragseingänge zogen geringfügig über das Niveau im Vorjahr an.

Keine Investitionen mehr – das gebiete die „kaufmännische Logik“

Und trotzdem: „Man erkennt eine nachlassende Dynamik im Wohnungsbau“, heißt es beim Amt für Statistik. Und das sei bedenklich, denn beim „Bauhauptgewerbe“ insgesamt, also Gewerbe- und Tiefbau inbegriffen, sinke der Auftragseingänge bereits um mehr als elf Prozent.

„Vermieter und Hauseigentümer sind vernünftig, die kaufmännische Logik rät, jetzt nicht mehr zu investieren“, sagt Frank Muschiol. 400 Mitarbeiter beschäftigt die Baufirma, die sein Vater vor 90 Jahren gründete. Einen „drastischen Einbruch“ sagt Muschiol wegen des Mietendeckels voraus.

Und auch er weiß von Vorboten der Krise zu berichten: Eine Hausverwaltung habe ihre Anfrage für Sanierungsarbeiten zurückgezogen und es mit den staatlich gedeckelten Mieten begründet. Und Architekten, die regelmäßig Aufträge für einen großen Wohnungskonzern durchführen, hätten Großprojekte zurückgestellt. Weil Muschiol als bauausführende Firma für diese tätig geworden wäre, erfuhr er davon. „Ich rechne mit dem Schlimmsten.“

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„Angst ist das richtige Wort“

„Pessimistisch sind wir nicht, Angst ist das richtige Wort“, sagt Bauunternehmer Stefan Hirsch. Wenn der Mietendeckel kommt, rechnet er damit, dass seine Firma nur noch halb so viel Aufträge bekommt und sich deshalb auch der Umsatz halbiert. „Dann muss ich – wie sicherlich die ganze Baubranche – Personal in Größenordnungen entlassen“. Für sein „familiär geführtes“ Unternehmen wäre das der schlimmste denkbare Einschnitt der Firmengeschichte.

Dabei zählen Hirsch & Lorenz Ingenieurbau zu den Gewinnern der gegenwärtigen Wohnungsbau-Konjunktur. Die Firma ist in den vergangenen drei Jahren um 40 Mitarbeiter gewachsen und setzte zuletzt rund 35 Millionen Euro im Jahr um. Bei sieben von zehn Aufträgen schafft Hirsch neuen Wohnraum für die Menschen in Berlin. Seine Auftragsbücher sind voll: Seine Firma stemmt sich bisher erfolgreich gegen die rückgängigen Auftragseingänge.

Dabei entstehen schon heute zu wenig Wohnungen

Hirsch sagt: „Der große Einbruch wird sicherlich erst im Jahr 2020 eintreten, wenn den Bauherrn die vollen Auswirkungen des Mietendeckels klar sind.“ Die Einführung des Mietendeckels sei wie das Auswerfen eines Ankers bei voller Fahrt: „Je nach Ausgestaltung folgt eine kleine, mittlere oder große Katastrophe.“

Dabei entstehen schon heute viel zu wenig neue Wohnungen, gemessen an den vielen Haushalten, um die Berlin seit Jahren wächst. Nach einer aktuellen Studie vom Institut der Wirtschaft wird jedes Jahr ein Viertel weniger gebaut als gebraucht wird. Dabei ist in dieser Rechnung der bereits bestehende Mangel an Wohnungen nicht mal berücksichtigt.

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„Viele Projekte hängen in der Röhre, die Verwaltung bearbeitet Genehmigungsverfahren nur schleppend“, sagt Peter Traichel, Geschäftsführer der Baukammer. Den schon heute entschleunigten Wohnungsbau führt Traichel nicht auf den Mietendeckel zurück. Das wäre wohl auch zu früh, da der Senat das neue Gesetz erst im Juni beschlossen hatte. Bisher seien Aufträge deshalb zögerlich erteilt worden, weil die Baupreise zu hoch seien. Außerdem seien Planer und Handwerker ausgelastet, was zu „Kapazitätsengpässen“ geführt habe.

Der Mietendeckel macht den Wohnungsbau zum Minusgeschäft

Auch der Wohnungspolitik gibt die Baukammer aber Verantwortung für die Notlage: „Abriss- und Neubaugenehmigungen werden von öffentlichen Bauherren nur erteilt, wenn bestimmte Miethöhen im Neubau nicht überschritten werden.“ Zum Teil werden Abrissgenehmigungen aber auch gar nicht mehr erteilt. Begründet werde das mit dem Verbot der „Zweckentfremdung“ des bestehenden, veralteten Wohnraums. Der Mietendeckel greife „nicht so schnell“.

Das deckt sich mit den Erwartungen von Bauunternehmer Hirsch, der massive Auftragseinbrüche ab dem vierten Quartal dieses Jahres erwartet. Dass seine Firma überwiegend Immobilien errichtet, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden, werde sie nicht von der bevorstehenden Baukrise bewahren: „Mehr als die Hälfte der Käufer sind kleine Anleger, deren Wohnung durch den Mietendeckel zu einem Minusgeschäft wird.“

Denn wenn Neubauten nur für die Dauer der Erstvermietung von der Deckelung der Mieten ausgenommen sind, „dann bricht das ganze Modell zusammen“.

Fachgemeinschaft Bau: „Vermieter werden Investitionen einfrieren“

Hirsch hatte mit seiner Firma bis vor kurzem erwogen, selbst auch Wohnhäuser zu errichten. Aber obwohl er dadurch Projektentwickler und Baufirma zugleich wäre und so doppelt profitieren würde, „ist es in Berlin wegen der hohen Grundstückspreise nicht möglich, für weniger als 12 Euro je Quadratmeter zu bauen“ – ohne Gewinn und Rendite.

Da Vermieter außerdem noch Rücklagen und Verwaltungskosten zur Seite legen müssen, könnten Neubauten nicht wirtschaftlich für unter 15 Euro vermietet werden. „Deshalb wird niemand mehr bauen, wenn der Mietendeckel kommt.“

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